压上30年青春买的房，你跟我说要跌30%？一个十年港漂女生的香港梦

作者：李贺

来源：港股那点事

我是一个港漂，我俩（我和我的那个他）是一对港漂。一个叫潘美辰的台湾歌手上个世纪90年代的老歌，是我经常会哼唱的：我想有个家，一个不需要多大的地方，在我疲倦的时候，我会想到它。

今年是我来到香港的第十年。

我们是典型的在香港以读书起步，毕业后开始勤勤恳恳工作，偶尔做点儿小梦，两个人一起互相依靠着取点儿暖，还算顺利的买了房、立了足的港漂。像我们这样的港漂，其实算是比较幸运，一切都顺顺溜溜的，并没遇到啥大的挫折。

对港漂而言，在“立足扎根”这件事上，一不小心就能死很多次：死在找不到工作、死在适应不了生活、死在高昂的房租（如果租房）、死在15%的非永久居民购房印花税（如果买房）……所以，你也许也不知道，有时，我们也会偶尔羡慕那些及早抽身退步回老家的“前港漂”，特别是从去年开始，香港房子看跌风起，住在贷款70%买来的房子里，每天都在被房价一路看跌的声音敲得心惊胆战。

来香港读书那一年是2006年。如果没记错的话，当时香港的房价是比深圳贵6倍，比我们家乡西北内陆城市的房价贵十几倍的“贵族”。大学宿舍是地处红磡豪宅区旁的红色大楼，感谢香港赛马会的倾情赞助，一天的费用我们只用支付40港币。现在想来当然是非常便宜，但是和内地大学宿舍的价格相比，就仿佛丽兹卡尔顿酒店（五星）和如家酒店（无星）相比的价格落差。

资料来源：搜狐金融

在我觉得这已是个穷奢极侈的大学宿舍的同时，香港本地大学生却在抗议：为什么优先为内地学生提供宿舍，抢占了他们的住宿资源，他们也应有权利体验大学宿舍生活！

我百思不得其解的问我的香港室友，你在香港有甜蜜的家不回，有你娘做的饭不吃，为啥要来每天付额外的钱住宿舍捏？

室友是个每天除了睡觉、上课就刷网络游戏，魔兽世界还是什么的，一个瘦瘦小小的女生。她说，我家住土瓜湾唐楼，家里三个房间，除了她还有三个兄弟，她要是能一直申请到大学宿舍，她哥哥结婚就不用再另外买楼了，因为也的确买不起……相比于再买一套房，每天40块钱住宿舍绝对是个更现实的解决方案……

那天晚上，我和几个死党站在黄埔花园外面的海边长廊，看着对面北角住宅区的点点灯光，大家都没说话。我心里的念头，恐怕一辈子也不会忘记，那就是，恐怕我这一辈子也很难在香港这万家灯火中，点亮属于自己的那一点光。

临近毕业的时候，大家忙碌最多的两件事就是找工作、找房子。这两件事可谓是“一损俱损，一荣俱荣”。以当时四大会计师事务所招聘应届毕业生的月薪11k-13k（大致是这个水平）、普通400平方尺（40平方米）的两房一厅住宅，月租8k来计算，两个人合租的每月住房成本也占了收入的将近4成。而如果你在毕业之后出现青黄不接，几个月找不到工作，你父母为你支付的住宿费可要比大学时候翻了好多倍。

我们毕业以后一直保持着3人合租的状态，并且顺利的找到了工作。高考时大陆全市、全省前多少名、大学时拿多少奖学金的光环，也在普普通通的打工生活、月底出了粮后刨掉房租还剩多少、是否能给自己买条上个月看中的裙子的算计中，逐渐变成脖颈上的一圈枷锁。

工作了两三年，被客户骂过广东话讲得烂、被港资外资公司上司偏见“大陆习气”之后，也慢慢有了自己的事业轨迹，生活圈子也从原来的散的差不多的大学同学，变成了同事、客户和其他仍坚持在这里奋斗的港漂圈子和老乡圈子。

我很幸运地在这个灯火迷离的大都市活了下来。

既然没什么不结婚的理由，那就结婚吧。

作为一个跟中国人成家立业的传统观念一点也不沾边的人，我其实早就抱定了租一辈子房的打算。但是从理性的角度来讲，香港的租金回报率的确偏高，没有房产的人永远都在为房东打工。而房东也挺冤屈的，说自己在给银行打工。

于是，开始在房价没有那么高的九龙新界看房。

租房是一回事，买房绝对是另外一回事了。我可以忍受就业初期的马路边唐楼的居住环境，但是绝对买不下去。而且习惯了内地购房的习惯，一般都是看大地产商的新楼盘。两个人斟酌加冲动决定后，看中了新界一个靠海的新鸿基楼盘，楼龄十几年，维护和会所设施都非常新净，客观的说，内地同样楼龄的房子绝对比不上。

这个时候，是2012年。

数据来源：中原地产

香港的房价自2003年SARS爆发后，经历了2008年，2011年两次金融危机，连续上涨了13年。还好，在2012年我们决定了买房子，因为在那时看起来，买房子已经晚了很多年。

拿着父母积蓄下来的首付，拿着自己还不算难看的工资单，去银行贷下来一套房子70%的款，30年付清。建筑面积678平方尺的两房，在香港算大的。由于房东急着换房，我们拿到了一个连房产中介都惊叹的“笋价”，425万，这个成交记录还上了《晴报》。

从这一刻起，我们开始了在香港的房奴生涯。

我常常开玩笑，买了房，却卖掉了两个人30年的青春。当然，其实根本没有看起来那么苦，就算我有425万，我也未必会全款付清（当然我也没有……），我们的贷款利率是2.15%，当时深圳的购房贷款利率大概要6.8%左右，这样比较下来，香港的房贷利率，明显划算很多。而且因为香港租金回报率较高，所以每月的房贷月供，加上物业和差饷之后，是低于在市场上租同样的房子的。

幸运的是，就在我们置业三个月后，香港ZF推出了15%的全新买家印花税。这算是我投资道路上最幸运的“战绩”之一了吧，顿时觉得自己闪避技巧棒棒哒，哈哈哈。之后房价如上趋势图，一路上涨，我的房子虽然是自住，但是心里也是觉得甜甜蜜蜜。

然而，这两年发生的事情太多，发生了太多变化。香港的网上关键词从我最初来时的国际视野、海外跳板、金融中心、言论自由，变成了占中、驱赶蝗虫、政改失败、外资撤离、乃至港独。

关键词属于媒体，普通人的日常生活还是一样的过。看似还是那么波澜不惊，但却是一直在慢慢发生着深刻的变化。

身边不少香港同事，工作多少年，没有买过房子，一直在看“上车盘”（香港人把买第一套房叫上车，意思是上了有自己产业的车），上车盘的价钱却一直在涨。作为金融中心，20年前大学毕业找到金融业的工作，那绝对是高级打工仔，努力几年升职加薪，靠打工买套房子还是个现实的人生计划。现在的金融从业者已然自嘲金融民工，行业优势几乎丧失殆尽。

有多少人，憋着一股劲儿，攒着钱，租着房子，结了婚，生了子，从青年才俊到了中年大叔，还没等到香港房价到自己心目中价格的那一天。

从去年12月开始，美联储宣布加息，香港被动加息，贷款利率提升，导致大家更不愿意买房了，加上香港本身就经济疲弱，外资产生悲观预期，大举撤离香港，房地产市场出现了量价齐跌的景象。港府施政报告又提出，会继续增加房屋及土地供给。各个影响因素，都让香港房价越来越悲观。各大投行放话，未来两年预测香港房价会下跌15-30%。

下面这个图，是瑞银发的，说香港是世界上房价泡沫仅次于伦敦的世界第二大城市。

简单来说，就是没人愿意买房，房子供应还会增加，现在的价格又是个大泡沫，你说，我该悲观呢，还是悲观呢，还是悲观呢？

无数香港人说，09年时听说楼价会跌，当时一批过全都卖了，套现，想等着再跌下去后买回来，谁知，再也买不回来了。

我想说，现在，每天都听说楼价会跌，卖房子？不舍得。不卖？不甘心。

我也不知道我卖掉的是青春，还是家。

就像黄家驹那首经典的歌曲：你知道我的迷惘？

延伸阅读：

为什么楼市越火越易崩盘？

来源：凤凰财经（finance_ifeng），综合楼市参考（house0929）、中国经营报等

中国早已进入了冰封千里的冬季，而楼市却依旧涨得热火朝天，这里的“火热”是指中国的一线城市的楼市盛况，冰火两重天的世界让不少人离买房的梦想越来越远了。

前几天，国家统计局公布了2015年12月全国70个城市的房价数据。其他城市就不看了，直接来看看北上广深的数据。

2015年12月北上广深新建住宅价格数据

2015年12月北上广深二手住宅价格数据

数据来源于国家统计局

从这些数据可以看出，北上广深房价涨幅都特别猛。尤其是深圳与上海，而深圳的涨幅就像火箭发射一样直窜云霄，涨幅遥遥领先全国，并且把涨幅排在第二的上海甩开了几条街。再来看一组更直观的数据。

数据来源于房天下

为什么一线城市的房价会这么火爆呢？

有人口流入的城市，房子供不应求，一定会涨

中国的城市模式完全不同于美国，中国的人口正从乡村涌向城市，一线城市和省会城市的人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。所以，有人口增量的城市，就有住房的需求，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高只会推动房价不断上涨。

与人口密集的一、二线城市相比，三四线城市却因人口不断流出，房价不断回落。

数据显示，未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为空城。例如鄂尔多斯已经是一个活生生的例子了。

经济发展态势越好的城市，房价涨势根本停不下来

随着全年经济数据的发布，中国GDP增速创造新低，目前中国经济发展最快的城市还是在北上广深。这些大城市聚集了大量了跨国企业总部、各种实力强大的央企和国企的总部、以及无数大大小小的创业公司，这些都是商业资源匮乏的小城市无法比拟的。

正是由于中国经济发展的不均衡性，以及大城市存在着大量的就业机会，导致了大量的毕业生从全国各地涌向北上广深，去寻找工作，并渴望实现中国梦。

于是大批的人口带动了住房的需求，房价被投资客越捧越高，最后真正的刚需群体却很难买得起房子。

随着中国政府推出了一系列长江经济带、扶持西部发展、东部再崛起、鼓励新农村建设等政策，

一线城市土地价格节节攀升，房价被无形的手推着上涨

近几年，一线城市土地市场竞争越来越激烈，尤其是三四线市场逐年呈现低迷状态，一线城市成为众多大房企、中型国企、激进型民营企业的必争之地。

“面粉贵过面包”的土地屡见不鲜，大城市天价地王频频出现，房价十万一平米的豪宅也不是传说。既然楼面价已超3万，甚至5万，开发商开始楼盘精品化、高档化，于是精装修、高科技、贵配套等渐成“标配”，为了收回成本，将房子卖出一个好价钱，这都需要“砸钱”，自然增加了房价成本。

有人说，大城市市中心的房子只有富豪精英才买得起，而普通的老百姓逐渐在边缘化。确实，有人能轻松砸千万买一套房子，各种地段和配套的挑选，而老百姓倾尽全家几代人的积蓄外加背上未来30年的房贷，也很难供得起一套大城市的房子。

楼市库存如此多，背后揭示了什么真相？

统计局数据显示2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。不得不提及的是，近5年商品房待售面积呈阶梯级增长，平均每年增加1亿平方米。对此，专家认为，官方公布的数据低估了待售库存的规模，实际库存规模远远大于披露的数据。

如何解决巨大的楼市库存呢?

在北京华远集团原董事长任志强看来，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

事实上，房市高库存背后是房地产行业的产能过剩。

揭秘：什么样的情况下，楼市容易崩盘？

你以为房产如此高的库存会不影响房价吗？你以为高房价能突然降下去吗？这是天真的假想，而炸掉楼市库存等则暴露很多人缺乏正视问题的担当。目前高库存高房价泡沫带来的经济压力已为切肤之痛。

从这两年的情况来看，房地产行业流入的货币最为活跃，随着房子频繁被交易，越来越多的货币从银行存款和股市流入到楼市，从而引发了楼市的过度繁荣。在一个行业里，货币流通的速度越快，就会破坏供需平衡。

举例说明，假如市场上的房子存量对应的货币量是100万人民币，政府只需印发了50万的货币，货币的流通速度为2次，这个时候货币就能供需平衡，楼市价格也不会有大起大落。但是现实的情况是，由于楼市过热，交易频繁，100万的货币在楼市至少要流通5次，流通1次就产生100万的价值，流通了5次就等于这100万的货币承担了500万的价值职能。于是楼市开始涨价，使房子的价格能与这500万的货币价值相匹配，从而引发楼市泡沫，导致房价急剧上升，甚至会引发通货膨胀。

当一定时期内楼市创造的财富速度跟不上货币的流通速度时，社会上的货币流通总量就会膨胀，形成了楼市泡沫。

如今政府在对一线城市的楼市进行限购，也是因为这些地方泡沫太严重了。一般情况下，货币具有逐利性，货币总是向盈利高的领域流动，当一个领域的利润潜力被挖掘一空之后，又会继续流向下一个盈利的行业。因此在市场经济还不完善的情况下，还需要靠政府去靠行政手段去调节。

倘若继续让货币肆无忌惮地流入到楼市中，后果很严重的。一方面，过多的货币聚集在楼市，会进一步推动房价虚高。例如让一线城市的楼市成为了投机客炒作的工具，很多有钱人囤了N多房，不是为了住，而是等到房价被炒起来去卖给下一个高价的接盘侠。而真正有住房需求的老百姓就要为高房价买单了。

另外一方面，再三四线城市已经出现了楼市高库存的问题。与房地产相关的行业，例如大量钢筋水泥行业随着初期房地产的疯狂扩张，而迅猛发展起来。最后由于三四线城楼市购买力有限，大量的房子积压卖不出去。这时候不仅钢铁水泥行业的产能会出现过剩，在三四线城市随之会出现大量的空城鬼城和烂尾楼，从而导致房地产行业产能过剩。这些空置的钢筋水泥森林不仅是社会资源的巨大浪费，也会随着房地产泡沫的破裂，重挫以土地财政经济为主的地方经济。等到那个时候，三四线城市的失业和经济萧条就不可避免了。

总而言之，结论如下：

1、在三四线城市，楼市库存越来越高，越来越多的社会资源被困在根本无法消化的楼市库存中，而房子又无法卖出去，导致与房地产相关的行业都会受到打击，最后房地产泡沫破裂后，重伤地方经济。

2、在一二线城市，是高房价和库存齐飞。一方面是高端楼盘的难以消化，另一方面是一二线城市楼市还具有投资价值，越来越多的货币涌了进来，直接推高了一二线城市的房价。长此以往，将会出现的情况是一二线城市的房价越来越高，另一方面楼市的库存问题也会相应存在，只是没有三四线城市那么严重而已。

世界上没有只涨不跌的商品，消化不了的楼市库存和急剧上涨的房价终将刺破房地产的泡沫，据说房地产商宁可炸掉房子也不愿意降价，最终房地产泡沫破裂的后果将由地方经济和老百姓来买单。

高房价泡沫犹如横亘在经济面前的堰塞湖，抬高着经济运行和转型的成本，压低了投资的边际收益率，使不动产等占据了大部分经济增长的有限收益，加重了国内的债务负担，使全社会新增融资规模的相当一部分陷入货币“空转”，并正对业已起航的供给侧改革和双创形成掣肘。

值得注意的是，连习大大都提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。政府已经在研究楼市去库存的问题了，住建部推进存量房转安置房，并大力推动棚改货币化安置，如一些地方奖励选择货币化安置方式的居民上浮20%拆迁补偿款，这些办法既能满足老百姓住房多样化需求，同时有利于促进房地产市场。

小心！这些城市房地产库存濒临崩盘

来源：腾讯财经（financeapp），综合自丁祖昱评楼市、界面新闻

首先来界定一下待售面积和库存量二者的区别，待售面积是指已竣工但尚未销售或出租的房屋建筑面积，而库存量是指拿到预售证但还未销售的房屋面积，所以从数据口径来看，待售面积会远远小于我们的库存量。

从统计局已有的数据来看，全国商品房待售面积不断上升，在2015年行业整体竣工量减少的背景下，全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近一亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。

在2015年一线和部分二线城市销售创新高的情况下，待售面积仍在增长，实际也体现出“冰火两重天”的现状，说明部分三、四线城市的库存问题到了非常严峻的程度。但鉴于国家统计局暂未公布各个城市的待售面积数据，对于城市的分析，所以我们仍旧以库存量和消化周期来进行城市的相关分析。

从库存量和消化周期的排名前、后10来看，可以看出，消化周期较高的城市，库存量普遍偏高，其中二线城市也不例外，以沈阳、青岛和西安为例，消化周期在12个月合理范围之上，库存量也已突破2000万平方米，后续去化压力较大。

而消化周期偏小的城市中，多数库存量也较小，如苏州、南京等，以苏州为例，2015年年底消化周期仅3.6个月，库存量也仅513万平方米，同比大幅下跌39%。但仍存在库存量处于高位的城市，武汉的库存量高达1323万平方米，消化周期仅5个月，从侧面佐证了，其市场需求尤其旺盛。

结合库存量和消化周期的同比增幅变化情况来看，多数热点二线城市的库存量和消化周期都有显著的下滑，主要原因还是在“去库存”政策利好周期中，这些城市经济面较佳、具有较强人口吸纳能力，购房需求充足，成交的大幅放量，其中苏州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以内的低位，经济和人口优势是市场需求的最大支持。值得注意的是，虽然二线城市库存压力得到大幅缓解，但大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下，其中大连消化周期仍高达28.2个月，去库存问题已经达到刻不容缓的地步。

但大多数三、四线城市库存问题依然严峻，内在的原因，一方面是在当前库存高企，城市的新增供应量仍大幅增长，另一方面是城市经济发展水平有限，大部分内生需求已经得到满足，外来人口导入需求不足导致成交不振，未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。

（文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考）

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笔名“安亿达”，上海姜钛公投资创始人，94年入股市，职业投资人，曾在2000年深圳博经闻全国荐股大赛中名列前茅，在09年上海《东方早报.理财一周》“名家荐股”大赛中与上海证券，华泰证券（原江苏证券），德邦证券（复星控股），东海证券，万国测评（大智慧旗下），新兰德，九鼎德盛……国内实力机构同台共技，9个月赛程获得年度排名第一。

先后在全国发行量最大的理财周报: 北京《信息早报.价格与时间》南京《大众证券》开设“股海钩沉”“个股精选”“上海安大户日记”“股海淘金记”等实战专栏。

2013年以来在上海第一财经电视“私募风云会.尾市盘点”及叶檀主持的“新财富夜谈”等电视栏目任特约嘉宾，先后四次预测超级牛市行情的即将到来，并对市场热点及大盘重要点位做了精准的预测和分析，赢得了投资者的广泛好评。

现任：上海陕西商会常务副会长，陕西楼观台道文化研究会副会长，陕西公共关系协会副秘书长，西北工业大学上海校友会.金融分会秘书长。

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附1：“股添乐”俱乐部产品详情

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附3：姜钛公“封神榜”产品详情

历史投资轨迹与剪影：

附1：东方早报《理财一周》元旦专题“69个中国人的财富故事”--“安亿达”

http://blog.eastmoney.com/anyida/blog_110318913.html
附2：安亿达：002174梅花伞38亿网游借壳，8天翻倍（停牌前一月安亿达原始推荐记录）

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4cb41b900101es9v.html
附3：安亿达揭露“赣州稀土75亿借壳威华股份”真相（停牌前一月前安亿达原始推荐记录）

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4cb41b900101esj6.html
附4 安亿达工作室进入600604市北高新前三大流通股东

http://blog.eastmoney.com/anyida/blog_111127651.html

附5 百度搜索“ST金泰+安亿达”可见曾经创中国股市涨停板纪录（连续42个涨停板）的原始媒体推荐记录。

http://bbs.macd.cn/thread-849864-1-1.html

http://blog.eastmoney.com/anyida/blog_110414375.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4cb41b9001000bc1.html